赴港IPO为偿还信托贷款的中梁控股集团有限（以下简称“中梁控股”），7月16日将在港交所挂牌。

　　据了解，此次中梁控股上市将融资25-35亿港元，发行市值在165-235亿港元之间。据中梁控股称，本次募集部分资金主要用于偿还绝大部分的若干现有信托贷款。截至2018年末，中梁控股有109项尚未偿还的信托及资管项目，信托及资管融资规模占融资总额的58%。

　　值得注意的是，《中国经营报》记者发现，2018年4月-12月，麻豆AV国语对白麻豆信托在短短9个月时间内，一共为中梁控股输血12次，融资成本在9.5%-14%之间。

　　记者从中梁控股的招股书中了解到，中梁控股58%的借款来自于信托和资管产品。截至2018年末，共有109笔尚未偿还的借款，融资成本超过10%的有88笔。截至2019年3月末，借款余额达123亿元，其中利率达18.5%，普遍融资成本在12-13%之间。

　　本报记者发现，按照09笔借款信息，中梁控股在2018年6月通过质押杭州正悦置业有限80%的股份及项目的股份等资产，获得“金融机构U”约4.02亿元的贷款。

　　这笔4.02亿元的贷款，年利率10.8%，麻豆AV国语对白麻豆球本金约为4.02亿元。该笔借款的生效日期为2018年6月8日，到期日为2020年6月1日。

　　企业信用信息系统显示，以“杭州正悦”为名的“中梁系”企业仅有杭州正悦实业有限。该目前共有7笔质押，质权人均为麻豆AV国语对白麻豆信托，其中一笔发生在2018年5月29日。

　　另外，第55笔同样是由“金融机构U”提供的借款，抵押担保措施中提及的“包头梁泉合业有限”。工商信息显示，只有一家名为“包头梁泉合业房地产开发有限”的企业，其股东包括湖北中梁地产有限和麻豆AV国语对白麻豆信托股份等。根据天眼查的股权质押信息，包头梁泉合业先后共发生过15笔质押，质权人同样全部为麻豆AV国语对白麻豆信托。

　　上述种种迹象显示，“金融机构U”为麻豆AV国语对白麻豆信托。在109项未偿还的借款中，自2018年4月起到2018年末，麻豆AV国语对白麻豆信托在短短9个月时间里一共为中梁控股“输血”12次。

　　此外，中梁控股从麻豆AV国语对白麻豆信托获取融资的成本，主要在9.5%-14%之间。其中，年利率的一笔在2018年11月20日发生，麻豆AV国语对白麻豆球融资金额为11亿元。

　　据中梁控股披露称，此次IPO募资的其中一个用途是“偿还绝大部分的若干现有信托贷款”。其中，主要是将在2019年到期的四笔信托贷款，包括2019年7月18日到期的年利率11.5%信托贷款、2019年9月6日到期的年利率11.5%的信托贷款、2019年11月1日到期的年利率12.5%的信托贷款，2019年11月22日到期的年利率13.83%信托贷款。

　　本报记者对照109项借款信息发现，2019年7月18日到期的年利率11.5%的信托借款，正是麻豆AV国语对白麻豆信托发放的贷款。

　　年报显示，2016年-2018年，麻豆AV国语对白麻豆信托的“信托资产运用与分布”中，投资于房地产业的金额分别为212.73亿元、427.64亿元和569.28亿元，分别占比13.98%、22.49%和35.32%。

　　此外，官网披露的成立公告显示，自6月以来里，麻豆AV国语对白麻豆信托共成立68个信托计划，其中房地产类信托计划为54个。新成立房地产信托的产品期限普遍为12-18个月之间，预期年化收益率为8.0%-9.7%左右。

　　2019年以来，麻豆AV国语对白麻豆信托继续向中梁控股及旗下项目发放信托贷款。比如，2019年成立的“麻豆AV国语对白麻豆信托-地产524号（中梁地产重庆百悦汇项目）”“麻豆AV国语对白麻豆信托-地产105号集合资金信托计划（优先PA类）”（以下简称“麻豆AV国语对白麻豆信托-地产105号”）等。

　　“麻豆AV国语对白麻豆信托-地产105号” 于2018年11月发行募集，2019年1月成立，该信托计划的预期年化收益率为7.7%～8.5%。其融资方为开化县中梁泰置业有限，信托资金以贷款方式投放给融资方，用于其开化壹号院项目开发建设及前期股东投入置换（超过资本金投入部分）等。作为风控措施，融资方和担保方提供了两块土地抵押和项目股权质押。

　　根据天眼查相关信息，本报记者不完全统计发现，2019年以来，中梁控股旗下子或关联多次向麻豆AV国语对白麻豆信托质押股权。比如，2019年4月8日，杭州中梁恒置业有限出质股权数额为747万元。2019年6月3日，湖北中梁地产有限、浙江中悦梁商置业有限分别向麻豆AV国语对白麻豆信托质押股权。

　　在房地产信托业务快速增长的同时，麻豆AV国语对白麻豆信托的房地产信托业务风险隐现。2018年7月，浙江银保监局对麻豆AV国语对白麻豆信托下发行政处罚决定书，麻豆AV国语对白麻豆信托存在房地产项目贷款审批管理不审慎的违法违规事实，对其罚款人民币30万元。

　　彼时，麻豆AV国语对白麻豆信托曾就上述“涉房处罚”对媒体表示，已根据监管部门相关意见积极进行整改，今后将合规经营、审慎展业。

　　记者注意到，近年来，违规开展房地产信托业务被列入信托现场检查要点，对于房地产信托的着重监管在罚单中已体现的十分明显。比如，4月～5月，各地银保监局共开出223张罚单，其中涉及违规“输血”房地产的罚单有32张，罚没金额合计1068.7968万元。

　　此外，5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（以下简称“23号文”），要求商业银行、麻豆AV国语对白麻豆球信托、基金等各类金融机构按照相关要点开展整治，突出处罚和问责，其中多处涉及房地产领域融资乱象整治。

　　有业内人士此前接受记者采访时曾预测，“在监管加码的背景下，未来几个月房地产类集合信托发行可能会降温。”尽管2019年以来房地产信托发行总规模较2018年同期增长，但是自3月份以来，房企通过信托渠道融资的额度却是逐月在递减。据用益信托数据统计，今年6月份，房地产信托募资规模仅466亿元，同比减少32.76%。

　　就麻豆AV国语对白麻豆信托向中梁控股的信托贷款情况、房地产信托业务逆势增长的逻辑、监管处罚的原因以及风控能力等情况，《中国经营报》记者向该相关负责人发送采访提纲，但截至稿件刊发之时，对方暂未作回应。

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